旅游地產(chǎn)成功需具備哪些因素？

發(fā)布日期：2017-04-01

　　海森旅游規(guī)劃院認(rèn)為旅游地產(chǎn)有8大關(guān)鍵成功因素：

　　1.大盤

　　沒有大盤，難以成就旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)往往由于地段偏遠(yuǎn)，交通生活配套不完善，消費(fèi)者距離抗性明顯。如果項(xiàng)目沒有規(guī)模效應(yīng)，就無法承擔(dān)高成本的配套建設(shè)。因此，做旅游地產(chǎn)要做好大盤長(zhǎng)期開發(fā)的準(zhǔn)備。

　　2.大配套

　　旅游地產(chǎn)消費(fèi)彈性大，客戶對(duì)于品質(zhì)的敏感度大大高于價(jià)格敏感度，亮點(diǎn)配套作為加分項(xiàng)目往往是促成項(xiàng)目成交的臨門一腳。旅游地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補(bǔ)項(xiàng)目先天不足，以高品質(zhì)的配套帶動(dòng)項(xiàng)目升值。

　　3.大資源

　　旅游地產(chǎn)建立于資源基礎(chǔ)之上，資源挖掘或整合不足是目前多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問題。從已有項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)來看，有兩類資源可以重點(diǎn)挖掘利用。

　　一類是自然景觀資源。能夠搶占一個(gè)區(qū)域最核心、最稀缺的景觀價(jià)值，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期成功的必要條件。另一類是嫁接商務(wù)資源，結(jié)合會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈，有助于形成優(yōu)良的會(huì)展旅游氛圍，并且通過完善的基礎(chǔ)商業(yè)配套建設(shè)，迅速提升區(qū)域價(jià)值能級(jí)，從而對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成長(zhǎng)期利好。

　　4.大內(nèi)涵

　　旅游地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。

　　5.大整合

　　旅游地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。除了政府、設(shè)計(jì)院等傳統(tǒng)地產(chǎn)的多個(gè)接口外，在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面需要整合酒店運(yùn)營(yíng)商、主題公園運(yùn)營(yíng)商等合作資源，在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。

　　6.大蓄客

　　旅游地產(chǎn)在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長(zhǎng)期續(xù)銷。今后旅游地產(chǎn)的蓄客必將是全國(guó)范圍內(nèi)的大蓄客。

　　7.大運(yùn)營(yíng)

　　旅游地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面，第一層是可見的物業(yè)，第二層是可感受的體驗(yàn)，第三層是可升值的資產(chǎn)。任何一個(gè)層面的運(yùn)營(yíng)水平都會(huì)關(guān)系到旅游地產(chǎn)的成敗。需要做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模型，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期獲益。

　　8.大布局

　　旅游地產(chǎn)往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長(zhǎng)的開發(fā)周期。這樣就導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，在開發(fā)前需要充分考慮能否承受大規(guī)模、長(zhǎng)周期的持續(xù)投入，方能在企業(yè)的大棋局下謹(jǐn)慎布下這枚重量級(jí)的棋子。

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